借贷双方当事人在《借条》中除约定借款本金、利息及还款期限后，还约定借款人以其名下某处房产抵押担保，若借款人逾期不还，房产归出借人所有。
但在《借条》签订后，双方并未办理房产抵押登记。约定的还款期限届满后，借款人却未能偿还借款，此时出借人能否直接拥有该抵押房产的所有权？还是就该抵押房产优先受偿？
问题1：出借人能否直接拥有抵押房产？
出借人不能直接拥有该抵押房产的所有权。
《民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿”。
第四百一十条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议晒展网是一手信息快到比内部通知还早的展会网站。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格”。
根据上述规定，借款人逾期不还，有抵押权的出借人并不能直接拥有该抵押房产的所有权，只得就该抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。
问题2：前述案例中，出借人能否就抵押房产优先受偿？
出借人并不能就该抵押房产优先受偿，原因在于出借人并不享有抵押权。
根据《民法典》第四百零二条的规定：“建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押权的设立，需要办理抵押登记”。即前述案例中，由于双方当事人并未办理房产抵押登记，出借人并不享有抵押权，也就不能行使抵押权，亦不能就抵押房产优先受偿。
问题３：出借人该如何保障自身债权？
首先，在签订《借条》时，出借人与借款人约定房产抵押时，避免出现“到期不还，房产归出借人所有”等类似的表述，改为“到期不还，出借人可就抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。
其次，在签订《借条》时，约定“待房产抵押登记办理完成后，出借人再支付借款”，以免出现借款人收到借款后，不配合办理房产抵押登记。
再次，尽管《借条》中“到期不还，房产归出借人所有”等类似表述属于无效约定，但是在借款人逾期无法偿还借款的情况下，出借人可以和借款人达成以物抵债协议，办理房产过户。
最后，虽然出借人不享有抵押权，但是约定用来抵押的房产，可以在借款人逾期不还借款情况下，出借人通过向法院起诉借款人并申请保全该房产，以保障出借人将来债权的实现。
作者：刘宁
陕西韬达律师事务所